劉淵:中國很多城市不僅房價屢創新高,就連房價的年度漲幅紀錄也相繼被打破,而一個新的紀錄已悄然接近。

如果從2015年“330新政”算起,這一輪房價的上漲已經持續了一年多。很多城市不僅房價屢創新高,連房價的年度漲幅紀錄也相繼被打破。正當大家對高房價似乎已經習以為常之際,卻不知一個新的紀錄已經悄然接近。這次,還是世界紀錄。

前兩年,當大家談論到中國房價過高時,曾經有個觀點頗為流行,大意是:“雖然我們的房價已經很高了,但和那些國際大都市相比——如紐約、倫敦、香港、東京等,尤其是這些城市的核心區域相比,我們一線城市的房價和他們還是有段距離的。綜合考慮我們的人口密度、經濟發展速度等因素,我們的房價並不算太離譜。”

但隨著最近一段時間樓市的量價齊升,情況已經在悄然發生變化。今年上半年,上海已經榮升為全球最大的豪宅市場了。第一次看到這個結論時,相信很多朋友會和我當時一樣感到意外。那些國際大都市怎麽就排到上海後面去了?排名依據的又是什麽標準?

為了避免成交結構的影響,我們不用均價,而是用不同價格段的住宅成交套數來比較。“豪宅”成交數量最多的,自然就是最大的豪宅市場了。這可是市場上成千上萬的購房者用口袋里的真金白銀投票得到的結果。

根據我們的統計,今年上半年,上海每套價格超過2000萬元人民幣的“豪宅”,一共成交了1597套。其中新房1118套,二手479套。相比之下,東京,這個傳說中地價曾經可以買下整個美國的城市,上半年同價位的新建公寓(不包含“一戶建”,即別墅)成交套數僅有16套(數據來源:日本不動產經濟研究所)。而東京的新建別墅和二手住宅成交沒有按價格段的明細統計,如果按照市場份額估算的話,全市場2000萬人民幣(約合3億日元)以上住宅的成交量,應該不超過百套。數量上是遠不如上海的。

我們再把目光放到紐約,今年上半年,紐約總價超過2000萬人民幣(約合3百萬美元)的住宅總成交套數約為1100套(數據來源:根據Compass,REBNY,Elliman等機構數據綜合估算)。其中絕大多數來自曼哈頓,成交量位居第二的布魯克林區僅有前者的約1/10。這是包含一二手市場的數據,紐約的新房市場占比僅為20%左右,所以這里我們用的是全市場的成交量。和上海全市場接近1600套的成交量相比,紐約還是少了約30%的量。

而在香港,根據土地註冊處的數據,今年上半年總價超過2000萬人民幣的一二手私人住宅套數為880套。數量略低於紐約,自然也低於上海。其中新房620套,二手260套。在二手房為主的香港樓市,豪宅中卻是新房的比例更高。

倫敦雖然也是全球著名的豪宅市場,但相關統計數據比較缺乏。根據倫敦土地註冊處的數據可以得到倫敦城的住宅成交套均總價約在450萬人民幣,低於紐約的761萬和香港的687萬,因此,雖然倫敦住宅總成交套數超過紐約的一倍多,但可以推算出,倫敦價格超過2000萬元人民幣的住宅成交套數應該不超過1000套,低於上海和紐約,和香港差不多。

紐約、倫敦和香港並稱為世界房價最貴的三大城市,均為世界金融中心,資金流動活躍,高收入人士雲集,房地產市場的成交量也是很活躍的。但以2000萬人民幣以上豪宅的成交量排名的話,在今年上半年都已經被上海超越了。

可能會有朋友質疑,為什麽用2000萬人民幣,而不是更高的價格標準。其實這已經是一個比較高的標準了,從成交占比來看,今年上半年,紐約全市超過這個價位的成交僅為總成交量的5.8%,香港為4%,東京僅為0.2%(僅統計新建公寓),上海則更低,僅為0.7%。

在東京本地的住宅成交統計數據中,價格段的最高也只劃分到3億日元以上,即人民幣2000萬元。而在紐約當地的市場報告中,曼哈頓豪宅的門檻也僅為4百多萬美元,約合3000萬元人民幣。因此2000萬人民幣的標準已接近金字塔尖,可以比較好的代表“豪宅”的標準了。

其實除了2000萬人民幣這個價格段之外,在1000萬、600萬、300萬各個價格段,上海的成交套數都是遠超上述國際大都市的。主要原因是上海住宅成交量巨大,今年上半年總共成交了23.9萬套,而紐約、倫敦、香港加上東京四個城市總成交套數還不到上海的一半。

但從套均價格來看,上海只有320萬/套,還不到紐約香港的一半。這是因為上海300萬以下的住宅成交還是占全市場絕大多數的,其中的新房主要分佈在嘉定、奉賢、金山、松江、南匯等遠郊;而二手則主要是市區各種小面積的老公房,而單價其實並不低。

因此,上海樓市可以理解為這樣的一個市場——由兩部分組成,其中包含了一個類似紐約這樣的高房價的國際大都市,且豪宅的成交量更高;另一部分則是由遠郊新盤和市區老公房組成的價格相對較低的市場。

當然,在不同的國家、不同的房地產市場運行機制、不同的持有成本之下,很難通過房價的直接對比來判斷其合理性。但上述海外城市可以是一個很好的參照系,讓我們更清楚的瞭解最近一年多以來我們樓市的增長速度和發展程度。

那麽,為什麽在當前經濟下行大環境下,房價卻能繼續上行?

經濟增長放緩,意味著社會創造新財富的能力變弱,但過往幾十年經濟高增長所累積的財富總量更為巨大。經濟低迷使得新的投資機會減少,社會存量財富流入房地產領域,推高房價上漲。

另一方面,信貸寬松、投資意願加強,導致購房杠桿率的上升,也是推動房價上漲的主要動力。所謂杠桿率,指的是市場上房地產銷售金額中,來自銀行貸款的比例。關於杠桿率的測算,雖然各家研究機構的計算結果不盡相同,但有一點是基本相同的,即市場杠桿率在2015年,2016上半年是逐步提升的,且今年上半年已經達到了歷史高位。根據我們的測算,上海樓市杠桿率去年為30%,今年上半年已經超過40%。

由於房價的增長速度顯著高於收入增長,因此“有沒有買房”,“什麽時候買的房”已經成為普通家庭總資產的決定因素。為了不讓手中的錢貶值,買房投資成為當下很多中產階級的選擇。為了回報最大化,就應該盡量用貸款杠桿。因此杠桿率的上升不僅是因為信貸寬松,也是投資購房增加的結果。只是,一個社會什麽行業都不如買房賺錢的現象,顯然是不可持續的。

(作者系中原集團研究總監。本文僅代表作者觀點。責任編輯郵箱:tao.feng@ftchinese.com)