投機性炒房是中國大中城市房價在高位繼續暴漲的根本原因。但打開這個“潘多拉盒”的恰恰是當今房地產調控的去庫存新政。

2015年四季度開始的中國房地產市場調控的“去庫存”主旋律,實施至今已近一年。中國這項“新常態”下的房地產市場新政,自去年11月被領導層首肯和提出、並在去年12月份的中央經濟工作會議新聞公報上,以極為罕見的單獨段落和較長篇幅發布後,更是成為從去年底至今統領中國房地產市場和政策調控的“總綱”。

但是,也許誰也沒有想到,這項房地產新政自去年底開始從上而下強力推行十個月左右下來,在今天會產生完全“南轅北轍”的結果。不少人甚至把今年瘋狂的房市和去年股市“沖擊波”相提並論,“2015年股災,2016年房害”,幾乎成了眾多身處“折騰不斷”的房市之中國人共識。

9月19日中國國家統計局公佈的最新的“2016年8月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況”,再一次以官方認可的權威數據,佐證了“去庫存新政”所面臨的尷尬。

根據國家統計局公佈的這份數據,在全國70個大中城市(國家統計局房價統計樣本城市)中,新建商品住宅(不含保障性住房)比去年同期上漲的城市達到62個(下降和持平的各有6個和2個);二手住宅同樣也出現了樣本城市全面普漲的情況。根據統計,與去年同期相比,70個大中城市中二手房價格上漲上漲的城市有53個(價格下降或持平的各有16個和1個)。

問題的核心,還不僅在於這70個大中城市中普漲的的比例之高,更在於其中一些城市的房價上漲的幅度之大,已到了“驚天動地”的地步。如在新建商品住房中,房價漲幅最高的廈門同比已暴漲到44.3%,合肥、南京也分別達到 40.5%和38.8%(房價暴漲的另一城市蘇州,未列這70個城市房價樣本之中)。除此之外,“北上廣深”老牌領漲的一線城市,也繼續保持房價不斷上漲的勢能,在高價位的基礎上,房價的漲幅同樣分別達到了25.8%、37.8%、21.2%和37.3%。二手房的情況也大體如此,同比漲幅最高的合肥,暴漲的幅度竟高達46.9%。

也許比國家統計局數據更能“生動和全面”反映中國房地產市場真相的,還有來自中國房地產業協會的數據。這不僅在於該協會的數據,涵蓋了全國330多個直轄市和地級市,包含了所有“當月出售的存量住宅”,最重要的是,它掀開了中國國家統計局長期以來在房價數據公佈上,只發布價格指數(增減幅)、掩蓋各地實際房價的那塊“遮羞布”。透過其中,人們更能深切感悟當今中國房地產市場“發瘋般鬧騰”的深度和廣度。

表一:今年8月份房價同比漲幅超過或接近15%的全國住宅房價行情城市排行榜

在筆者截圖的這張表格中(註:中國房地產業協會發布的“全國住宅房價行情城市排行榜”為漲幅居前的100個地級及以上城市),有34個城市到8月份房價一年的漲幅超過15%這個紅線(鄭州為14.99%)。雖然這只占到全國330多個地級及以上城市的十分之一略多,但這些城市的房價漲幅之大,影響面之廣,充分凸顯了當今中國房地產市場泡沫化和劣化程度。

房價暴漲的城市,不僅包括了深圳、北京、上海和廣州這些一線城市,而且還迅速把“瘋牛”傳染到南京、蘇州、廈門、合肥、珠海、武漢、天津、福州、濟南和石家莊等二線的代表性城市,並繼續擴散到從廊坊到日喀則、從中山到保定這些眾多的三四線城市。

不過,最能反映當今中國房地產市場瘋狂的,還是中國房地產業協會所公佈的“全國行政區住宅房價排行榜”(見表二)。在這些以區縣行政區為統計單元的數據中,8月份房價一年的漲幅超過40%的,竟高達35個。

那麽,以區縣級行政區為單元,究竟能看出房市怎樣的“瘋狂”?我們就以上海為例。從表二不難看出,僅上海一地,房價漲幅超過40%以上的就有楊浦區(漲幅為46.28%)、普陀區(漲幅為45.05%)、寶山區(漲幅為42.54%)、閔行區(漲幅為42.54%)、嘉定區(漲幅為41.15%)、徐匯區(漲幅為40.58%)和松江區(漲幅為40.47%)。其他的不管是黃浦區(39.84%)還是浦東新區(37.90%),以及閘北區(37.52%)、盧灣區(34.13%)和靜安區(33.88%),其房價漲幅不是接近40%,就是早越過30%以上。只有長寧區(29.91%)和虹口區(27.62%)的房價漲幅,還在30%前徘徊。

除了上海外,北京也有10個月登上了全國行政區房價漲幅的前100名排行榜。此外,作為二線城市的南京和廈門,也分別有6個、3個和4個區級行政區進入了房價漲幅“百強”。其中,廈門的同安區,更是以49.03%的漲幅高居全國房價漲幅“百強之首”(具體見表二)。

表二-1 為8月份全國行政區住宅房價排行榜前100名

表二-2 為8月份全國行政區住宅房價排行榜前100名

無論是國家統計局的官方權威數據,還是房地產行業協會的一手報告,都在以無可辯駁的事實證明:作為中國房地產調控“總綱”的去庫存新政,自今年初全面實施以來,不僅沒有拉下房價讓更多的國民買得起房,以達到去庫存目標,而且還引發了一場空前的全國性炒房“瘋潮”。

去年底正式定下房地產市場去庫存基調的中國中央經濟工作會議,對“去庫存”有一個“說法含蓄”的重要而柔性的指標,這就是“要鼓勵房地產開發企業順應市場規律調整營銷策略,適當降低商品住房價格”。說到底,就是期望通過開發商降低房價,讓更多的進城的農民工和新市民能相對的買得起房,從而激活和擴大有效需求,“打通供需通道,消化庫存”。但三個季度的去庫存新政實施下來,伴隨著看起來似乎“略有減少”房地產庫存,房價卻以“史無前例”的瘋狂上了天。這使得那些希望通過新市民買房減少庫存的“天真而善良的願望”,越來越像“冬天里的童話”。

面對中國一些大中城市及極少數三四線城市越來越瘋漲的房價和高燒不退的市場,不僅是公眾、學者,就是房地產業內大佬,也越來越“看不懂”。

人們最大的不解,也許就是那些房價暴漲最瘋狂的大中城市,十多年前百姓就已經買不起房,為什麽這些年房價翻了幾番、上漲了多少倍後,如今的市場反而買房者越來越多、房價暴漲的速度也越來越快?

是過去中國這些大中城市的房價還不是很高、泡沫化不大、甚至還是具有投資價值的“價格窪地”?非也。筆者今年初根據全球知名的房地產顧問機構Demographia公佈的年度《全球住房負擔能力調查》,專門進行了一番中外住房負擔能力的比較。該調查所稱的“全球房價最難負擔城市”香港,房價收入比(家庭平均住房價格與居民的家庭年收入的中位數之比)為19倍,其次悉尼12.2,溫哥華為10.8。

但是,按照同樣的方法來分析中國的大中城市,會發現北京、上海和深圳的買房負擔竟然分別高達33.2、31.9和33.5,遠遠把號稱“全球房價最難負擔城市”的香港甩在了後頭,超過的幅度更是高達70%以上。除了這些一線城市,隨意抽取二線城市的杭州、青島和南京,這些城市的房價收入比也分別高達15.7、13.2和18.3,其中南京的市民房價負擔(房價收入比18.3),更是高出了悉尼的50% 。如果再把中國大陸幾個房價較高的城市比較進去,“全球房價最難負擔城市”的前十名,很可能被中國城市包辦。

所以,無論怎麽看,房市泡沫“雄冠全球”的中國大陸大中城市樓市,既沒有投資價值,更是為絕大多數百姓所正常的住房消費負擔不起。人們不禁要問:那些流入發瘋般爆炒的資金,究竟從何而來?

一般來說,對於中國普通家庭,當房價收入比超過10以後,通常解決買房的辦法是“一房三代買”,即除了夫妻掏錢外,還要依靠雙方的父母掏一些補貼首付,房貸按揭也需要孩子長大後一起做貢獻;當房價收入比超過20後,除了上述辦法外,更多的還是要依賴“高杠桿”的支撐,甚至是首付也“杠桿化”;但是,當房價收入比超過30後,除了那些靠房產等家庭資產置換買房的,以及“中國特色”的灰色收入外,一般普通的家庭再也玩不起炒房的游戲。那麽,究竟是怎樣的資本,支撐起爆炒的樓市?

把中國國家統計局和人民銀行等公佈的幾個數據聯系起來,做一番“聯想”,也許能給人更明確的啟示。

一個是民間投資的數據。國家統計局前兩天剛剛公佈的2016年1-8月份民間固定資產投資增長數據表明,中國民間固定資產投資的增速,繼續以“斷崖式”的態勢繼續大幅下跌。和去年全年10%的投資增速相比,今年1-8月民間固定資產投資的增速,已經下滑到2.1%。而與此成鮮明對比的是,全國固定資產投資的增速,還保持在8.1%。

非常有意思的是,恰恰是在全國大力推行去庫存之後的今年1-2月,民間固定資產的投資增速即開始了這一波的大幅下滑態勢。其間,無論是5月初和中旬國務院召開兩次會議,要求對促進民間投資政策落實情況開展專項督查,擴大民間投資,還是7月份發布《國務院辦公廳關於進一步做好民間投資有關工作的通知》,都沒有換回民間固定資產投資的頹勢,1-7月繼續下滑到2.1%,只是到了8月停止下跌(見下圖)。這與過去民間固定資產投資增速高達20%以上的高速度相比,有如天壤之別。

民間固定資產投資增速的大幅降低,是貨幣政策不給力造成的資金“炮彈”不足?同樣也不是。不僅全國的固定資產投資增速還保持在8.1%,而且前幾天央行剛剛公佈的8月份的數據,更說明此言謬以。據報道,8月人民幣新增貸款9487億元,,廣義貨幣(M2)餘額151.10萬億元,同比增長11.4%,增速比上月末還高1.2個百分點。

既然新增貸款增加了近萬億,M2的增速高達11.4%,那麽,占到全國固定資產投資比重高達六成的民間固定資產投資,為什麽增速只有2.1%,新增的貸款,究竟跑到什麽地方了?央行公佈的數據,給出了“部分答案”:在8月份新增的9487億元人民幣貸款中,住戶部門增加的貸款就有6755億元,占到了71.2%(上個月該數值接近98%)

以上數據綜合證明:中國新增的貸款,大部分被投資者投到房地產市場上去了。同樣,支撐當今高房價市場爆炒的資本,已超越了正常住房消費的資金,而是由投資資金占到了主導。

其實,這些在中國社會的現實生活中,也已不是什麽“新聞”。如今,還有多少民企和私營,把資金砸到製造業等實體經濟上?身邊的企業家、經營者和投資者,有多少不是在房地產市場上投資一套又一套的住房,使本來以民生及居住屬性為主的房地產市場,變成了資本炒作獲利的工具。這也就是當今中國房地產市場及房價,在遠遠高出“老百姓負擔得起”的巨大泡沫下,還能“越吹越大”的根本原因。

事實證明,投機性炒房,是這一輪中國大中城市房價在高位繼續得以暴漲和熱炒的根本原因。但是,打開這個“潘多拉盒”的,卻恰恰是當今房地產調控的去庫存新政。

在去年中國中央經濟工作會議新聞公報有關去庫存一段中,有一句話被人們大大的忽視了,這就是“鼓勵自然人和各類機構投資者購買庫存商品房”。雖然它是以“發展住房租賃市場”的名義推出,但“投資的趨利性”,不僅導致無人藉此發展住房租賃,而且更激活了一個空前投機的樓市。

“鼓勵投資者購買庫存商品房”,從實踐的結果來看,可以說是系統性的激活形成了一個官方鼓勵和認可、投資者瘋狂參與的全民炒房體系。當“鼓勵投資者購買庫存商品房”立足於去庫存的房地產調控新政的總綱之中,就表明中國的高層決策者第一次公開首肯甚至鼓勵了“房地產的投機性”。一個由“投資性為主”的房地產市場,由此而生。

借著去庫存打開了“鼓勵投資者購買庫存商品房”這扇大門,有了“投資性的大政方針”,隨之出現的強刺激的鼓勵政策也不以為怪了。其中最突出的,就是借著營改增,把不動產納入了企業增值稅抵扣的範圍。買房能抵扣增值稅,此舉不僅大大消減了企業的稅務成本,而且更將企業推進了“搶房大軍”。雖然官方沒有公佈明確的數據,告示本輪房價暴漲中企業購房的比例,但市場上“脫實向虛”滾滾洪流,卻是誰也掩飾不了的現實。

中國房地產市場的“投資性大門”一旦被官方正式打開,整個市場的“投機炒作”之風就會被徹底的激活,住房市場的基本屬性,就會由居住劣變為投機。

而中國的房地產市場,本來就是由政府控制土地供應、開發商控制住房供給的雙寡頭下的“偽市場”。政府每年的土地供應多少,開發商的住房上市多少,都是被人為操控的。這個市場的設計,很多情況下都是為抬高地價和房價所服務的“供不應求模式”,和滿足農民工進城和新市民更相差十萬八千里。

在本來就供不應求的市場狀態下,再釋放投機炒作的“房市大老虎”,對市場的哄抬和炒作的刺激效應可想而知。房地產市場的性質變了,游戲規則也隨之改變。

對於作為監管者的政府主管部門來說,無論房價有多麽“傳奇”,市場有多麽瘋狂,常常是“睜一隻眼閉一隻眼”、無動於衷,無所作為。這也可以解釋,為什麽在今天出現了“史無前例的”房價暴漲之風後,頂層的決策者至今為何還未拿出一個像樣的解決方案;而對投資者來說,不管市場上高高在上的高價房有多少人可以負擔得起,再高的房價都有人去哄搶。人們篤信政府不會打壓房價,更不敢刺破泡沫,無論在多高的價位,房價依然還會漲上去,還會有人來接盤。就像股市5-6000多點的時候一樣。

投機主導下的中國房地產市場,正在大踏步的走向“絕境”。房地產的一枝獨秀,換來的不僅是百業凋零,而且也加劇了房地產泡沫的激化。沒人懷疑,如果當今的中國經濟,假如沒有今年的這場房地產市場的瘋狂暴漲,可能會變得更加健康。

李克強總理在今年六月底天津召開的第十屆“夏季達沃斯論壇”上曾經說過,中國的經濟和資本市場,要防止出現“井噴式”或“斷崖式”的變化。現在的問題是,中國一些大中城市的房地產市場,已經出現了持續數月甚至半年之久的“井噴式”變化。要徹底改變如此“病狀”,使房地產市場重新回歸“居住屬性”,政府該下一步怎樣的“大棋”。