桑曉霓:盡管有些分析師不看好中國內地房地產前景,但在中國,悲觀者往往是錯的,流動性在繼續推高樓市。

當信和置業(Sino Land)的黃志祥(Robert Ng)大約30年前首次從新加坡來到香港的時候,這位房地產開發商在土地拍賣中積極投標,很多人把他看作一名“闖入者”。

大家都認為,黃志祥高價拿地,大量舉債,將來肯定要破產。然而,隨著市場價格持續上漲,這種激進理念給他帶來了巨大收益。如今,黃志祥是香港頂級房地產大亨之一。

現在,中國內地的房地產開發商引發了一場類似的爭論。房地產(尤其是住宅地產)市場波動劇烈,到處是“鬼城”傳聞,沒有多少人願意住在四線城市,而多數人只有在這類城市才勉強買得起房子。

許多分析師認為,中國內地杠桿化程度最大的開發商隨時可能爆發財務危機。有些開發商的債務負擔超過600億美元,比如中國恆大集團(根據該公司未經審計的半年報)。此外,內地開發商紛紛涌入香港拓展業務,表明這些開發商對內地房地產前景並非特別看好。

但中國的情況往往是,悲觀預言者很可能是錯的。房地產作為一個資產類別在中國非常重要——可能過於重要了。作為經濟增長源頭以及許多家庭儲蓄和財富的源泉,房地產對中國金融體系至為關鍵(因為70%的銀行貸款是房地產抵押物支持的)。如果房地產不行,中國國內經濟很難表現良好。

香港里昂證券(CLSA)的房產研究部門地區主管Nicole Wang表示:“在中國,房地產就是一種替代貨幣。”

但是,對於流動性所具有的安撫效果,沒有一種資產類別像房地產那麽敏感,而中國有大量的流動性。一如既往,流動性正在推高房地產市場,而且遠不止是在一線城市——在許多一線城市,許多夫婦假離婚以便每人能夠以更有利條款購買首套房。

摩根大通(JPMorgan)的數據顯示,今年8月,新房價格環比上漲1.3%,為2011年以來的最大漲幅。中國國家統計局的數據顯示,只有4個城市的新房價格下降,而64個城市的新房價格上漲。摩根大通的朱海斌等經濟學家認為最近的收緊措施力度不夠大,並可能抑制供應,從而進一步推升房價。

香港的一位對沖基金經理表示:“流動性好似從天上來。”他指出,最近幾年全球貨幣供應有40%來自中國。因此,在日本和美國的央行討論採取“直升機撒錢”方式,上馬本地基礎設施和其他大項目之際,中國已加快了印鈔速度,這是其距離認識“直升機撒錢”這個概念最近的時候。他補充稱,中國8月份的社會融資總量再次達到今年早些時候的高點,而上半年達到1.5萬億美元。

抵押貸款迅速增長;中信證券(Citic Securities)旗下里昂證券(CLSA)的數據顯示,今年上半年,近三分之一貸款增量來自房地產領域。隨著銅和其他大宗商品價格回升,中國以外的地區正在感受這種增長的第二輪影響。

此外,香港房地產業務具有吸引力有許多原因,它並不意味著內地房地產市場將會崩潰。情況確實如此,盡管存在過度借貸、非熱點區域供應過多以及困擾佳兆業(Kaisa)或復星(Fosun)等著名房地產公司的政治風險。Nicole Wang表示,香港具有吸引力的因素包括較低的稅率和較大的規模,還有人們對美元資產的胃口(的確如此)。

當然也存在一些風險,其中包括隨著收入增長放緩而出現的購買能力下降。新加坡最近的一項非正式調查顯示,大多數受訪者擁有中國一套豪宅的意願超過持有30年期美國國債。只有一位投資者質疑業主未來提高租金的能力。

中國並非唯一遭受此類質疑的地區。

譯者/鄒策