中國房地產,又迎來進一步緊縮。

這次上海調控新政出台的直接原因是前段時間上海房價又出現了回暖趨勢,顯示國慶期間出台的前期調控措施效果還沒有達到預期效果。據市場監測數據,上海在10月出台“滬六條”後市場出現明顯降溫,成交量下滑,但是成交價格還在上漲。10月份國家統計局數據顯示,上海新建商品住宅成交均價不僅同比漲幅則達到37.4%,漲幅居前,而且環比仍然上漲0.5%,顯示房價繼續上升的格局還沒有得到根本性扭轉。為了防止大城市房價出現反彈,上海、天津出台了更加嚴厲的調控措施,以繼續對一線城市房價保持高壓態勢。

但從上海和天津政府對房價一冒頭就打的高壓姿態中可以看出,這次樓市調控更深層次原因是,目前各地政府把穩定房價作為頭等大事和一項政治任務,尤其今年房價上漲過猛的城市政府希望在本區域內房地產市場降溫方面做出表率、成為排頭兵,深怕因為樓市控制不力而引起中央的問責。進一步,這些地方政府也是想以此表明一個姿態,這次是確實下定決心要調控,要言出必行、執行到位,不是作秀裝樣子,不達目的不罷休。否則,政府面對房價反彈不聞不問、裝聾作啞,就可能前期高壓政策都前功盡棄,政策公信力徹底失去,那麽房價很可能一發不可收拾。

這次上海、天津出台進一步調控措施也是政府在房價上漲和下跌風險之間反復權衡的結果。這一輪房價上漲之後的房地產市場風險已經很大,積蓄了非常大的金融風險,所以現在一線城市非常需要密切防範房價繼續上升引爆樓市泡沫的風險。而房地產調控用力過猛可能帶來房價暴跌的風險,目前來看,相對還是比較小。另外今年宏觀經濟基本定局,6.7%的GDP增長目標看來能夠保住,宏觀經濟對房地產的依賴也沒那麽大,此前房價上漲帶來的投資回升並不明顯,不用太擔心樓市嚴格調控對經濟造成太多不利影響。最關鍵的是,現在只是對一線城市加大調控力度,而一線城市的宏觀經濟基本面還是好的,政府對發生極端情況時候穩住一線城市樓市還是有比較大信心,不太擔心會因為調控過猛而崩盤。

調控思路何在?

就上海而言,這輪房地產調控是繼續延續國慶之後“滬六條”乃至更早時期“330新政”的基本思路,是以信貸緊縮為主線,以降杠桿為手段,以築高樓市資金進入門檻為落腳點,以化解金融風險為目標。這個出發點是合適的,高杠桿下的信貸擴張是這輪大城市樓市飆升的最直接原因,買漲不買跌、預期驅動的大城市房價已經純粹是金融現象,要遏制大城市房價飆升就需要多採用金融手段、從降杠桿入手。3月份上海就在查禁購房中的場外配資如取消首付貸,10月份“滬六條”的核心是明令禁止合力貸、接力貸等購房中的信用擴張,這次更加施出殺手鐧,“認房又認貸”,而且還第一次宣稱要提供銀行系統全國性的聯網來認定二套房,這個組合威力很大。眼下房屋總價這麽高,入場買家極少數是第一次買房,大多數都是置換型購房或多次購房,“認房又認貸”本身就把大部分購買力屏蔽在外了,再加上全國聯網認購,相當於把外地購買力基本封殺在上海之外,非本地戶籍家庭哪怕符合了限購購買條件也要高首付購房了,這點比限購還要狠。這點很可能會形成全國示範。深圳樓市調控已經認房又認貸,但還沒有說全國聯網認貸,調控如果需要進一步升級時候肯定會考慮。北京現在則是只認房沒有認貸。北京可能會伺機而動,如果房價回暖的話,北京也會加強調控,認房又認貸,包括全國性聯網認貸。

後市預期?

如此嚴厲的調控措施之下,樓市後市發展預期顯然下調壓力很大。這一輪調控下來,已經有不少熱點城市的房價在一年多來第一次出現滯漲乃至松動,漲幅越大的城市回調壓力越大,當然在城市內部區域和分類型也有很大分化。雖然從歷史經驗來看,一線城市房價可能不會馬上出現大幅度下跌,房價存在一定的慣性,因為市場預期不會立馬發生逆轉,房價反應會有一定的滯後期,但短期內至少樓市成交量會大幅下降,已經有一些熱點城市的交易量出現速凍。而一旦成交量降下來,樓市資金的流動性就會出現問題,再加上房價上漲勢頭被壓住,在“買漲不買跌”的心理作用下,房價下跌壓力就很大了,尤其對高杠桿入市的投機性資金而言,爆倉的可能性很大。這輪調控措施堅持四五個月,多數熱點城市房價就很可能出現大面積松動。但房地產市場未來走勢還是取決於宏觀經濟,只要實體經濟基本面沒有出現根本性惡化,在人民幣匯率等方面不出現應對錯誤,中國樓市大崩盤的可能性不大。

這輪樓市調控新政還有一點可能需要特別強調。這次房地產調控,除了化解房地產市場自身風險,決策部門可能還有一個出發點,就是要逼迫資金從樓市撤出到實體經濟里。房價瘋狂上行時候,大量資金都進入樓市,實體經濟失血嚴重,如7-8月份銀行貸款基本都是按揭貸款、給企業部門的貸款幾乎為零,銀行有按揭貸款可以發放,自然可以不用管實體經濟的貸款需求。所以哪怕宏觀經濟下行,實體經濟的融資成本仍然很高。但如果資金進入不了樓市了,大量貸款資金閑置剩餘下來,那麽才有可能重新進入到實體經濟,降低企業融資成本。其實國慶節各地樓市管控後,股市馬上開始有所升溫,就表明樓市一部分資金開始撤出到股市來。但決策部門可能覺得樓市資金撤出的還不夠,還要繼續擠出樓市資金到實體經濟部門來。如果這次政策還不收效,很可能乾脆直接全面凍結二套房貸了。

(註:本文僅代表作者觀點)

本文編輯徐瑾jin.xu@ftchinese.com